Ich will ein Haus verkaufen – was gibt es zu beachten?

Wie der Kauf eine Immobilie gestaltet sich auch der Hausverkauf nicht immer einfach und muss gut durchdacht sein. Auch wenn der Verkauf für den Besitzer meist ein mit Emotionen verbundener Einschnitt in der Lebensplanung ist, so sollte man sich nicht von seinen Gefühlen leiten lassen. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über die anstehenden Aufgaben und gehen Sie entspannt und gelassen mit den Dingen um, die diesbezüglich auf Sie zukommen.

Wert der Immobilie

Ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie ist in erster Linie die Attrakti­vität der Lage und die sich daraus ergebende Nach­frage sowie die zu erzielenden Preise für vergleichbare Objekte. Ein­kaufs­möglic­hkeiten, Schulen und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrs­mittel in der Nähe der zu ver­kaufenden Immo­bilie sind wichtige Kriterien. Doch auch der bauliche und technische Zustand des Objekts muss Berück­sichtigung finden, um Wert­min­derungen oder notwendige Investi­tionen ein­schätzen zu können. Die liebevoll ausgesuchte Holz­ver­täfelung, der fachmännisch angelegte japanische Garten oder die sündhaft teuren italienischen Marmorfliesen haben mit dem Wert des Hauses allerdings wenig zu tun.

Um einen realistischen Wert der Immobilie zu erhalten, lohnt es sich daher, das Objekt vor dem Verkauf von Profis bewerten zu lassen. Das können entweder Makler sein, die der Eigentümer auch mit dem Verkauf beauftragt, oder Sachverständige, die für den Eigentümer ein Wertgutachten erstellen. Die Kosten für die reine Begutachtung hängen vom zeitlichem Aufwand und der Größe des Objekts ab. Wen Aufwand und Kosten für eine Wertermittlung vor Ort zurückschrecken lassen, kann auch eine günstige, schnelle und kompetente online Immobilienbewertung nutzen

Welche Steuern fallen möglicherweise an?

Bei dem Verkauf des Hauses handelt es sich nach § 23 Einkommensteuergesetz um ein privates Veräußerungsgeschäft. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien unterliegen grundsätzlich der Einkommenssteuerpflicht, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre vergangen sind.

Das Thema Steuern beim Hausverkauf hat schon allein deshalb eine gewichtige Relevanz beim Immobilienverkauf, weil sich die Steuerlast auf der Grundlage der Veräußerungserlöse berechnet. So kann schnell ein fünfstelliger zu zahlender Steuerbetrag entstehen, der den Gewinn erheblich schmälert.

Privat verkaufen oder Makler beauftragen?

Ob Sie ihr Haus privat verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen, ist eine Entscheidung von größerer Tragweite.

Bei einem privaten Hausverkauf muss man sich um sämtliche Verkaufsaktivitäten selber kümmern. Der Immobilieneigentümer kümmert sich dabei zum Beispiel um die Schaltung von Anzeigen in Zeitungen und Immobilienportalen, die Vereinbarung von Besichtigungsterminen, die Preisverhandlungen oder auch um die Einhaltung rechtlicher Bestimmungen im Rahmen der Kaufabwicklung.

Ein guter Immobilienmakler nimmt Ihnen den Verkaufsaufwand und den damit verbundenen Stress zu einem großen Teil ab. Dazu zählt die Bewerbung des Angebotes, das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés mit Fotos, das Veröffentlichen des Angebotes auf den einschlägigen Immobilien-Webseiten, die Bonitätsprüfung von potentiellen Käufern und natürlich die nicht immer angenehmen Preisverhandlungen. Für diese Leistungen fallen bei einer erfolgreichen Vermittlung in der Regel Kosten in Höhe von 5 bis 7 Prozent des notariell beurkundeten Verkaufspreises an. Ob Verkäufer, Käufer oder beide anteilig die Maklerprovision im Erfolgsfall zahlen, kann in individueller Absprache mit dem Makler vereinbart werden.

Notar einschalten

Bei einem Immobilienverkauf muss zwingend ein Notar eingeschaltet werden. Die Aufgaben eines Notars beim Hausverkauf sind klar geregelt und in der Bundesnotarordnung beschrieben. Demnach sind sie "unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes". Und obwohl Notare selbständig arbeiten, sind sie während ihrer Amtsausübung an Gesetze gebunden. Notare befassen sich in erster Linie mit der Beglaubigung und der Beurkundung von Dokumenten. Zudem wird ein Notar beispielsweise auch folgende Punkte überprüfen:

• Es können Grundschulden / Hypotheken im Grundbuch eingetragen sein. Diese werden mit dem Eingehen des Kaufpreises abgelöst.
• Es können Leitungsrechte von Versorgungsunternehmen bestehen.
• Es können Wegerechte bestehen, die dem Wert des Grundstückes abträglich sind.
• Seitens der Stadt sollte kein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch bestehen.
• Der Notar weist die Parteien auf die Einsicht im Baulastenverzeichnis hin

Die Notarkosten beim Hausverkauf belaufen sich auf ca. 1,6 Prozent des Kaufpreises. Die Notargebühren sind an gesetzlichen Regulierungen gebunden und in der Kostenordnung der Notare festgelegt. Vergünstigungen oder gar höhere Gebührensätze sind aus diesem Grund nicht möglich.

Die Kosten für einen Notar trägt in der Regel der Käufer. Wenn es trotz Beauftragung des Notars letztendlich nicht zu einem Abschluss des Kaufvertrages kommt, fallen die Aufwendungen zu Lasten des Auftraggebers an. Als Verkäufer einer Immobilie sollte man daher dem Käufer die Beschaffung eines Notars überlassen. Sollte er dann letztendlich doch noch von dem Kauf abspringen, muss er wenigstens für die entstandenen Gebühren aufkommen.

Grundsätzlich gilt eine Immobilie erst dann als verkauft, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist.

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